Slim investeren in vastgoed via jouw vennootschap.
Het genoemde "Slim investeren in vastgoed via jouw vennootschap." is een controversiële uitspraak die vaak wordt gebruikt in de fiscale wereld om te veronderstellen dat het kopen van vastgoed via de vennootschap meestal een verstandige strategie is. Maar is dat wel steeds de allerbeste oplossing indien we rekening houden met de huidige fiscaliteit en eventuele vermogensoverdracht naar de volgende generaties.
De kern van de titel ligt in het optimaliseren van je vermogen.
Vastgoed kopen via de werkvennootschap kan een ideale strategie zijn maar laat ons eerst even kijken wat de eigenschappen, mogelijkheden, gevaren en kansen zijn.
Koop je als ondernemer vastgoed dan kan je het aan te kopen vastgoed quoteren ofwel onder “Vastgoed noodzakelijk” of “Vastgoed wenselijk”.
“Vastgoed noodzakelijk” is vastgoed dat je nodig hebt om je professionele operationele taken uit te voeren alleen of in een team. Dit kan een winkel zijn, een bedrijfshal, een kantoor, enz. Graag geef ik als voorbeeld een slager in een slagerij, een drukker in een magazijn of een accountant in een kantoorgebouw, enz.
“Vastgoed noodzakelijk” is gewoon vastgoed dat je nodig hebt om je bedrijfsactiviteiten uit te voeren. Waarom zou je huren als je het vastgoed kan bezitten? (Al valt hier soms nog wat van te zeggen…)
“Vastgoed wenselijk” is vastgoed dat je niet nodig hebt om je dagelijkse professionele activiteiten uit te voeren. Het is dus niet “noodzakelijk” maar “wenselijk”. Eveneens als voorbeeld, een appartement of een commercieel pand, een kantoor, een bedrijfshal, enz. enz. “Vastgoed wenselijk” is vastgoed dat enkel als doel heeft je vermogen te vergroten en wordt verhuurd aan een derde partij. Voor de eenvoud beperken we ons nu tot “Vastgoed noodzakelijk”.
Om de titel van deze post te beantwoorden is het verder nodig te weten wat je effectieve activiteit is, hoe oud je bent en hoe jij je verdere levensloop ziet en hoe je familiestructuur is gevormd.
Graag geef ik terug een voorbeeld.
Je bent een accountant van 28 jaar die nog vele jaren deze activiteit wenst uit te voeren en je hebt 2 kinderen.
In deze configuratie kan je uit meerdere opties je keuze maken, we nemen nu 2 fiscaal interessante opties die voorkeur genieten ondanks de meerdere nog andere specifiekere mogelijkheden.
Optie 1
Je koopt het kantoorgebouw op je huidige werkvennootschap en zal hierdoor in het huidige jaar de beschrijfkosten (komt bovenop de prijs van het gebouw) kunnen inbrengen voor 100% eenmalig. De aankoopprijs wordt afgeschreven volgens de dan in dat land geldende wetgeving.
Voordelen
expand_more
- Het gebouw is van jou en niemand kan je ooit uit het gebouw zetten en er een eigen activiteit in uitoefenen.
- De kosten en afschrijvingen gaan van je te belasten jaarwinst af waardoor je een geoptimaliseerder resultaat bereikt.
- Indien de resultaten van je activiteit positief zijn krijg je makkelijker een krediet en dit aan mooiere voorwaarden.
Nadelen
expand_more
- Indien je het gebouw uit je werkvennootschap wenst te halen zal je dan het genoten voordeel van voorheen grotendeels mogen terugbetalen aan de fiscus.
Mogelijkheden
expand_more
- Indien je weet dat je je activiteit bij einde carrière niet kan of wenst over te dragen maak je van je werkvennootschap een vastgoedvennootschap en verhuur je het gebouw aan een derde partij.
- Indien je ZEKER weet dat je je activiteit bij einde carrière niet kan of wenst over te dragen dan koop je geregeld gelijkaardig vastgoed bij zodat je fiscaal kan blijven optimaliseren en maak je uiteindelijk van je werkvennootschap een vastgoedvennootschap en verhuur je alle gebouwen aan meerdere derde partijen.
Optie 2
Je koopt het kantoorgebouw via een nieuwe vennootschap en zal hierdoor in deze nieuwe vennootschap van het huidige jaar de beschrijfkosten (komt bovenop de prijs van het gebouw) kunnen inbrengen voor 100% eenmalig. De aankoopprijs wordt afgeschreven volgens de dan in dat land geldende wetgeving. Daarbij verhuur je het gebouw van je nieuwe vastgoed-vennootschap aan je werkvennootschap voor een zelf te bepalen doch marktconforme huurprijs.
Voordelen
expand_more
- Het gebouw is onrechtstreeks ook van jou en niemand kan je ooit uit het gebouw zetten en er een eigen activiteit in uitoefenen.
- De kosten en afschrijvingen gaan van je te belasten jaarwinst in de nieuwe vastgoed-vennootschap af waardoor je een geoptimaliseerd resultaat bereikt.
- De inrichting en uitbatingskosten gaan van je te belasten jaarwinst in de werkvennootschap af waardoor je een geoptimaliseerd resultaat bereikt.
- De werkvennootschap behoud een mooi boekhoudkundig resultaat waardoor je makkelijker een krediet bekomt met mooie voorwaarden voor andere werk gerelateerde investeringen.
- De eventuele overnemer van je werkvennootschap kan de werkvennootschap overnemen aan een lagere prijs daar er geen over te nemen vastgoed is.
- Indien je werkvennootschap in woelig water vertoefd zullen schuldeisers nooit aan het gebouw kunnen van de vastgoed-vennootschap vanwege deze een andere juridische eigenaar heeft.
Mogelijkheden
expand_more
- Indien je weet dat je je activiteit bij einde carrière kan of wenst over te dragen maar de overnemer wenst te verhuizen dan verhuur je het gebouw aan een derde partij.
- Met je vastgoed-vennootschap koop je geregeld gelijkaardig vastgoed bij zodat je fiscaal kan blijven optimaliseren en kan je uiteindelijk je vastgoed-vennootschap verkopen via een aandelen transfert of de aandelen verspreid of geheel overdragen naar de volgende generatie.
Ondanks de mogelijkheden voelt het verwerven van vastgoed via de werkvennootschap voor velen als veilig. Het is tastbaar, altijd beschikbaar en wordt gezien als een buffer voor lastige periodes. Veel mensen hebben echter moeite om de mogelijkheden te bekijken in functie van alternatieve vormen van vermogensopbouw omdat dit meer kennis, tijd en mogelijks een ander risico met zich meebrengt.
Wat kun je doen?
- "Het vinden van rendabel vastgoed"
Geloof me, er zijn elke dag kansen in de vastgoedwereld. De vraag die je je kan stellen is welk vastgoed je interesse heeft of je genegen is. Hier zijn meerdere opties en categorieën mogelijk zoals commercieel vastgoed, logistiek vastgoed, residentieel vastgoed, enz. mogelijk.
Verder stel je jezelf de vraag, ga ik voor lokaal, voor locatie of voor specifiek vastgoed…… - "Het (juist) financieren van vastgoed"
Rendabel vastgoed is pas rendabel als er meerdere financiële items goed zitten. De aankoopprijs, de eventuele renovatieprijs, de huurprijs enz.. Meerdere financieringsvormen komen per pand in aanmerking die bij het aangaan van het krediet een gelijkaardige terugbetaling of kost hebben maar niets is minder waar dan dat. De aankoop juist financieren heeft meer te maken dan het soort krediet, de duurtijd of de rentevoet. Besef dat het bouwjaar, het type gebouw, de bezettingsgraad, de ligging, de kwaliteit van gebruikte materialen, jouw ervaring en jouw handigheid enkele van de in overweging genomen items zijn bij de vorming en beoordeling van je krediet. - "Vastgoed op de juiste manier beheren"
Rendabel vastgoed vertaald zich meer en meer in het beheer ervan. Uiteraard wens je op een correcte wijze met je huurder om te gaan maar is dit ook hoe de huurder met jou omgaat? Er zijn rechten & plichten voor beide. Er zijn ook strategieën & procedures die het jou als verhuurder veel makkelijker maken. Het begint met een juiste huurovereenkomst, een duidelijk “reglement van goede interne orde” en andere… Wist je dat een goede burenrelatie voor jou als verhuurder in sommige gevallen cruciaal kan zijn? Daarnaast kan je als eigenaar ook best de geldende nationale & regionale overheidsbeslissingen tijdig & correct naleven. - "Vastgoed moet je onderhouden"
Er is een duidelijk verschil tussen vastgoed beheren en vastgoed onderhouden. Vastgoed onderhouden is ervoor zorgen dat alle verbouwingen & onderhouden uitgevoerd worden volgens bepaalde normen die minimum gelijk zijn aan de kwaliteit van het gebouw. Wist je dat de grootste meerwaarde bij vastgoed wordt gerealiseerd in de waardestijging? Je mag/kan alleen vastgoed kopen als je het gewenste pand graag ziet en wat je graag ziet zal je ook goed onderhouden en met liefde behandelen. Deze soms grote kost blijkt achteraf steeds maar een kleine investering. Bouw een netwerk uit van vakmannen die betrouwbaar, beschikbaar & betaalbaar zijn.
Meer en meer komt naar voor dat rendement wordt behaald in functie van je vastgoed-kennis of financiële-kennis. Missing-Link staat garant voor een hoge kwalitatieve kennisoverdracht via seminars en dit op een duidelijke, dynamische en onafhankelijke wijze.
